住宅ローンの中には「優良住宅ローン」と呼ばれるものもあります。
とはいえ、優良住宅ローンとは住宅ローンの種類のひとつを指しているのではなく、特定の住宅ローンの別名のようなもの。
優良住宅ローンという呼び名ではなく、「フラット35」との名の方で知っている方も多いのではないでしょうか。
優良住宅ローンは何が優良なのかというと、決してそのローンのことではないので悪しからず。
“優良”がかかっているのは“住宅”。
すなわち、優良な住宅に対して借入可能となっているローンが「フラット35」です。
フラット35は公的金融機関（住宅金融支援機構）と民間金融機関が提携して行っている住宅ローンです。
民間との提携とはいえ公的な機関が携わっているのですから、その分審査が厳しいことは想像に難くないでしょう。
審査内容は当然債務者の職業や収入なども厳しくなっていますが、優良住宅ローンとも呼ばれるだけあって、対象となる住宅の性能に関しても厳しい基準があります。
審査基準の基本となっているのは、当然建築基準法。
これは国によって定められている住宅の“最低”基準ですので、これをクリアしていなければ法に反しているとも考えられ、フラット35に限らず融資しているのは難しいと考えられるでしょう。
フラット35の場合、ただ建築基準法をクリアしているだけでなく、それを証明する検査済証が交付されていなくてはなりません。
検査済証の交付をしてもらうには物件検査が必要ですが、そのためには物件検査手数料が必要で、それは自己負担となっています。ご注意ください。
住宅ローンを利用するには審査で認められる必要があります。
どうして審査が必要なのか、何について審査されるのかについては以前に説明したとおりですが、では審査のためには何が必要なのでしょうか。
以前にも幾つか述べた審査に必要な書類などを、ここでまとめてみたいと思います。
審査に必要な書類には、二種類あります。
ひとつは債務者（住宅ローンを利用する人）に関する書類。
そしてもうひとつは、住宅ローンの対象となる不動産に関する書類です。
不動産の種類や状態なども住宅ローンに大きく関わることをお忘れなく。
【債務者に関する書類】
・住民票
・源泉徴収票
・団体信用生命保険申込書兼告知書
・住宅ローン以外の借入償還票
・住民税課税証明書等
【不動産に関する書類】
・不動産売買契約書
・不動産の登記簿謄本
・火災保険証券
・適合証明書等
あと、肝心なのが「住宅ローン借入申込書」ですね。
以上の9点＋1点が、住宅ローンの審査（申し込み）に必要な書類となります。
どんな書類が必要なのかは、金融機関で住宅ローンの説明を受けるときに書類についても細かく説明されるとは思いますが、なにせその種類が多いものですから集めるだけでも大変でしょう。
職場で申請したり、役所へ受取に行ったり・・・不動産に関しては不動産会社がまとめてくれるでしょうが。
何故これほど多くの書類が必要なのかと問われると、それは住宅ローンだからと答えるしかありません。
借入額が多額になりますし、返済期間も長くなります。
そのため、万全を期す必要があるのですね。
ここ近年、公的融資に民間融資にと、様々な機関から住宅ローンのサービスが行われるようになってきています。
公的か民間かの種類もそうですし、民間の機関である銀行ひとつとっても都市銀行に地方銀行にと様々有り、またひとつの銀行からいくつかのプランを用意しているところもあるほど。
いったい、現在の日本には何種類の住宅ローンが存在しているのでしょうか？
我々消費者のそれぞれが利用できる住宅ローンはどれなのでしょうか？
そして、利用するにお勧めされる住宅ローンはいったいどれなのでしょうか？
住宅ローンを利用するなら、やはり家電などと同じようにまずは比較検討してみたいところ。
ですが、住宅ローンは大きな金額を動かすものですし、また初の利用となれば比較さえ難しく感じられます。
そのため、住宅ローンの基本的な知識さえも不充分のまま、ごく身近な金融機関のものを選んで済ませる人も少なくありません。
そんな、住宅ローンの状況が複雑化している現在の傾向に合わせて、住宅ローンアドバイザーという役割が登場してきています。
住宅ローンアドバイザーは住宅ローンの専門家で、利用条件や金利など様々な要素を考慮したうえで、より適切な住宅ローンがどれかアドバイスしてもらえます。
ただ、そんな役割のアドバイザーですから、特定機関の住宅ローンばかりを推奨してしまってはいけません。
そのため、住宅ローンアドバイザーに関しては各界の有識者からならう委員会が設置されており、住宅ローンについて公平にアドバイスできるよう努めているのです。
住宅ローンの審査の項目はたくさんあります。
審査の申し込みをする用紙を見ると、たくさんの細かな情報を書くことになります。その申し込みに書かれた内容を元にして審査が行われます。
審査のポイントとは・・・・
あなたの勤続状況についてです。
住宅ローンでお金を借りる場合は、正社員であることや、勤続年数が２年以上などの規定があります。
終身雇用が崩壊してしまった現在では、転職はさほどマイナスにはなりません。
また契約社員の方でも一定額以上の収入があれば、審査が通る場合もあります。
返済が可能かどうかという問題。
年収に対しての返済額は適正かどうかということです。
一定の割合を超えた返済額になると、認められません。
サラリーマンの方は、源泉徴収表があれば、収入がわかります。
個人事業主の方や、会社の経営者の方は、サラリーマンの方より審査が厳しく、事業内容や資産の状況など詳しくわかる資料を様子を必要とします。
頭金があるかどうか。
家を購入する際には頭金の用意が必要ですね。
頭金がないという場合は、貯金がないとみなされますから、今の家賃を支払っていて、貯金が出来ないということなら家賃より高い住宅ローンは支払っていくことができません。
ですから、頭金があるかどうかもチェック項目となります。
どんなに収入が高くても団体信用生命保険の加入ができないと、ローンは組めません。
健康状態がどうかも審査項目となります。
※ フラット35や公的な融資の場合は団体信用生命保険の加入は任意です
あと重要なのが、購入しようとする対象物件の確認です。
住宅ローンは誰でも組めるのかといったら、答えはノーです。
たくさんの住宅ローンから選択したとしても。すぐに誰でもお金を借りられるわけじゃないですね。
住宅ローンでお金を借りるときには、審査があります。
審査にも種類があり、仮審査があって、本審査があります。
仮審査というのは、借りようと選択した金融機関で行われます。
本人の情報を提供して、今現在他にどのくらい借入金があるのか、信用状況を審査して確認します。
また、信用保証会社でも事前確認もします。
この仮審査が通れば、住宅ローンの申し込みという流れになります。
続いて、本審査。
本審査というのは信用保証会社による審査になります。
信用保証会社は物権の担保なども確認し、厳しい審査をします。
たとえ、仮審査でOKでも本審査が必ずしも通るとは限りません。
仮審査は、新築に場合で遅くても５日程度で結果がでます。
中古物件の場合は物件の調査をする場合もありますので、新築の場合よりも日数がかかる場合があります。
自分で銀行に審査の申し込みをしてもかまいませんが、ほとんどの場合は不動産会社を通じて申し込みをします。
個人でも今ではローン相談会などは銀行の時間外にもやっていますし、FAXやインターネットなどでも申し込みができます。
住宅ローンの審査とうのは、あなたの信用状況などを調査して銀行や信用保証協会も、お金を借りる方に信用があり、返済が可能な収入があるのかどうか、万が一あなたが支払うことができなくなったとき、残債を回収できるのかどうかを考えて判断します。
前回、住宅ローンの返済に関して少々恐ろしいことを述べさせていただきました。
返済期間中にもし事故や病気に遭ってしまったら・・・ということです。
事故や病気に限りません。
あまり考えたくはないことですが、死亡の可能性だってあります。
収入が減り、出費が増える可能性というなら、失業や教育費など多々あります。
住宅ローンの返済中にはこのように危惧されることが多々潜んでいるのです。
もし、何らかの理由で住宅ローンを返済していけなくなったら・・・
このようなもしものときに備えるための保険が住宅ローンにもあります。
住宅ローンも保険も月々定額を収めていくものなので、その両方にお金を払っていくなんてキリがないようにも感じられますが、確実性を高めるために必要なことでもあります。
住宅ローンと深く関係している保険に「団体信用生命保険」というものがあります。
団体信用生命保険は略して「団信」とも呼ばれており、その名のとおり生命保険の一種。
住宅ローン完済前に高度障害や死亡といった生命に関わる事態に見舞われた場合、残りの返済分を保証してくれる保険です。
保険はお金がかかるから出来ることなら加入したくない・・・とは思っていても、もしものことを思うと必要であることは言うまでもないですよね。
この団体信用生命保険は、銀行等の民間金融機関の住宅ローンを利用する場合には必ず加入しなくてはいけないものです。
というか、団体信用生命保険への加入が住宅ローン利用の条件となっています。
任意での加入よりも、むしろ義務付けられている方が安心感があるかもしれませんね。
住宅ローンは一度借りたら後々長い年月をかけて返して行くものです。
将来の出費を義務付けられるもの。
しかし、未来の自分がどうなるかなんて判らないのに、出費があらかじめ決められているなんて不安極まりないことですよね。
返済しなくても良くなる・・・なんて都合の良い住宅ローンはさすがにありませんが、現在の自分で将来返済していけるかを確認できるシステムがあります。
それが返済シュミレーションというもの。
返済シュミレーションで出された結果が確実だとは限りませんが、暗中模索で住宅ローンを利用するよりは安心感が得られるかと思います。
何より、自分に適した住宅ローンや返済計画の立て方が判りますので、なにはともあれまずは返済シュミレーションに挑戦してみましょう。
住宅ローンの返済シュミレーションは、住宅ローンを取り扱っている各種金融機関のホームページで可能です。
また、返済シュミレーションの専門サイトもあります。
金融機関のページであれば、その金融機関で扱っている各種プランに応じてシュミレーションできますし、専門サイトであれば収入に応じた物件を紹介してくれるところもあります。
目的に応じてお好みのところを利用すると良いでしょう。
注意しなくてはならないのは、上記でも挙げた、シュミレーション結果が必ずしも確実ではないということです。
もちろん、今以上に収入がアップすればシュミレーション結果よりも余裕のある暮らしをおくれるでしょう。
しかし、逆に失業などで収入が減った場合、また事故や病気をしてしまった場合・・・そんな場合には大変苦しい生活を強いられる可能性があります（その場合の住宅ローンの対処法もありますが）
返済シュミレーションは行っておきたいことではありますが、結果に惑わされてもいけないものだということをご理解ください。
住宅の購入に必要となる費用は、その全てを住宅ローンで賄えるわけではありません。
当然ですが、頭金は多ければ多いほど住宅ローンの借入額は少なくなり、月々の返済額も少なくなって負担が軽くなりますし、また住宅そのものの購入費以外の諸費用は現金で支払わなくてはなりません。
住宅を購入するには、少なからず自己資金が必要となるのです。
上記の頭金と諸費用分の両方を合計した分が自己資金となるのですが、ではその自己資金はどのくらい準備しておけば良いのでしょうか。
一般的な目安ですが、まず、頭金は購入価格の20パーセント程度を見積もっておきましょう。
また、諸費用は購入価格の5パーセント前後ですので、全体で30パーセントほど考えておくと良いです。
ただし、忘れてはならないのが、必要な資金は住宅の購入に関してだけではないということです。
多くの場合、住宅を購入すればその後引っ越しを行うことになるでしょう。
その引っ越し費用も必要ですし、新しく購入する家具・家電を始めとした生活必需品のお金も取っておかなくてはなりません。
つまり、上記では必要な自己資金は30パーセントとは述べたものの、それ以上にお金を残しておくことが必要となるのです。
自己資金をなるべく多めに貯めておくようにしましょう。
それでも自己資金がどうしても不充分と考えられると、なるべく融資条件が緩めの住宅ローンの利用がお勧めとなってきます。
公庫融資は特に条件が厳しいので、どちらかというと提携ローンを検討してみると良いです。
住宅ローンの一種に「フラット35」なるものがあります。
フラット35は、公的機関である住宅金融支援機構と民間金融機関による住宅ローンで、長期固定金利という点を特徴としています。
フラット35の特徴である長期固定金利は、特徴であると同時に最大のメリットでもあります。
変動金利型の住宅ローンと比べてみましょう。
変動金利型の住宅ローンは、半年に一度適用金利が変わるのが原則です。
そのため、高金利の傾向があれば返済額も高くなりますし、低金利なら返済額も安くなります。
もし低金利の時に変動金利型の住宅ローンを借り入れると、将来には予測していたよりも多くの額を返済するハメになってしまう可能性もあります。
そのため、変動金利型の住宅ローンは返済計画が立てにくくもあるのです。
対し、フラット35の場合常に金利が固定されていますので、借り入れた当時の金利から変更されることはありません。
将来返済していかなければならない額も明確ですので、返済計画も立てやすいですね。
もし低金利のときに借り入れたのであれば、なおのこと有利です。
また、フラット35のその他のメリットとして、繰上返済手数料や保証料がかからないというのがあります。
繰上返済手数料が不要なら気兼ねなく早めに返済してしまえますね。
保証料に関しては、保証人さえ必要ありません。
フラット35の「35」とは最長返済年数を表しています。
つまり、フラット35なら最長で35年かけての返済が可能ということです。
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して行っている住宅ローンには、このフラット35以外に「フラット50」なるプランまであります。
また、同じフラット35でも保証型のものや、借換を対象としたもの、最初の10年間のみ金利を1パーセント引き下げられる「フラット35S」というものもありますので、住宅ローンをご利用の方は是非ご考慮ください。
そもそも、住宅ローンとは何でしょうか？
今更説明するまでもないでしょうが、初心者の方々のために一度はっきりと述べておきましょう。
ズバリ、住宅ローンとはよりよい住まいづくりのために利用するローンです！
・・・目的が住宅に関することとなっていますので、当然ながら住宅以外のことでは利用できません。
住宅に関することとは言っても、それには次のようなことが考えられますね。
・新築住宅の建築
・新築、または中古住宅の購入
・現在住んでいる住宅の増改築（リフォーム）
・住宅ローンの借り換え
以上のうち、住宅ローンを途中から借入できるのは借り換えの場合のみです。
また、住宅ローンを利用できるのは住宅購入などを行う本人のみで、またローンの対象となる住宅も本人が住むためのものと限られています。
ただし、金融機関によってはセカンドハウスや両親の家なども対象に含まれる場合があります。
どちらにせよ、住宅ローンとは住居用のローンであり、土地の購入はもちろん賃貸住宅を借りる場合などには利用できないのでご注意くださいね。
しかしそれにもまた例外があります。
土地の購入ですが、もともと住宅を新築する予定で土地を購入する場合には住宅ローンも適用されます。
とはいえ、土地だけ購入しておいていつまで経っても新築しないとなると、それは住宅のためのローンとは見なされません。
金融機関によって期間は様々ですが、土地の購入から建築（施工）まで何ヶ月以内であるかといった誓約があります。
まずは金融機関に相談してみましょう。